万科2025财报深拆：亏损885亿的债务深渊与流动性危局

万科2025年财报数据出炉，归母净利润亏损885.6亿元，较去年亏损494.8亿元扩大79%，连续两年录得归母净利润负值。收入端2334亿元，同比下降32%；毛利端更是断崖式下跌至12.59亿元，同比暴降95%。

毛利崩塌路径还原

将时间轴拉长至八年周期，万科的盈利曲线呈现清晰的崩塌轨迹。2020年归母净利润峰值418亿元，2024年净亏损492亿元，亏损额反超峰值水平。2025年亏损加剧至885.6亿元，相当于每天亏损约2.43亿元。毛利指标更为惨烈：2019年峰值1322亿元，2024年压缩至278亿元，2025年直接跌至两位数12.59亿元——这一数字甚至无法覆盖74亿元的销售及营销开支和92亿元的管理费用，两项费用合计166亿元，毛利总额不足费用的十三分之一。

负债结构量化拆解

有息负债合计3584.8亿元，其中银行借款占比71.9%。净负债率123.5%，较2024年底跳升42.9个百分点；资产负债率76.9%，上升3.2个百分点。一年内到期有息负债1605.6亿元，占比44.8%，而货币资金储备仅672.4亿元，较2024年减少209.2亿元，降幅23.7%。现金与短债之间的缺口高达933.2亿元，这一数字比许多中小房企的全年营收还要庞大。

主营业务毛利率解析

分业务类型毛利率呈现两极分化：房地产开发及相关资产经营营收占比81.7%，毛利率-2.3%，越卖越亏的态势确立；物业服务营收占比15.2%，毛利率12.3%，是集团内部唯一实现正向毛利的业务板块。两大主营毛利率均较2024年进一步恶化。

销售数据横向对比

2025年万科实现销售面积1025万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。对比全国商品房销售面积、销售金额分别下降8.7%和12.6%的行业均值，万科的降幅分别是全国平均水平的约5倍和3.6倍，下跌斜率远超行业大势。

偿债努力与资金来源

为缓解集中兑付压力，万科2025年通过多笔公开债延期、股东借款等方式腾挪空间。深铁集团累计提供借款335.2亿元，2026年1月27日再度提供不超过23.6亿元股东借款。但相对于933.2亿元的流动性缺口，股东输血规模仍是杯水车薪。

关键指标监控框架

对于关注房地产债务风险的分析师而言，万科财报提供了若干警示性指标样本：毛利率与费用率倒挂、短债覆盖率跌破50%、净负债率突破120%红线、销售降幅系统性偏离行业均值。这些指标组合出现时，往往意味着企业已从流动性紧张演变为结构性偿付能力危机。万科能否通过业务聚焦、资产剥离和AI赋能等战略举措逆转颓势，仍需后续季度数据的持续验证。